Detalles importantes a conocer sobre el proceso de Ejecución Hipotecaria en España
En España, las leyes de ejecuciones hipotecarias son más estrictas, en comparación con otros países europeos. Si usted incumple su hipoteca en España, no solo pierde su hogar, sino también todos sus bienes presentes y futuros, es decir, que si usted no es capaz de pagar las cuotas de su hipoteca, su prestamista puede embargar sus cuentas bancarias y otros activos, como su automóvil. Si el prestamista no puede recobrar el saldo pendiente de la hipoteca después de embargar su hogar y los bienes muebles, usted todavía terminará debiéndole al banco. Otras medidas que los prestamistas pueden tomar para recuperar la deuda incluyen la confiscación de la nómina, la pensión o el salario de un moroso. Ha habido casos donde las personas han tenido que trabajar para el banco después de la ejecución para pagar el monto pendiente. El alcance de la responsabilidad es ilimitado y personal.
En Estados Unidos a las ejecuciones hipotecarias de las conoce como Foreclosures.
Cómo funciona el proceso de ejecución hipotecaria en España.
El proceso de ejecuciones en España es judicial, es decir, que un embargo se lleva a cabo con la intervención de una corte. Aquí le presentamos el proceso paso a paso usado por los prestamistas para ejecutar un hogar en España:
Paso 1: Atrasos de 3 meses para iniciar el proceso de ejecución.
Si un prestatario no realiza el pago mensual de tres cuotas de la hipoteca, él o ella inmediatamente entran en el estado de ‘impago técnico’. Antes de eso, el prestamista intenta recuperar los pagos hipotecarios atrasados y llegar a un acuerdo fuera de la corte. Después de tres meses pagos hipotecarios atrasados, la oficina de cobranzas del prestamista comienza el proceso de ejecución, presentando ‘Procedimiento ejecutivo’ contra la propiedad en una corte local.
Paso 2: Se envía la notificación al moroso.
Después de presentar el Procedimiento ejecutivo, el prestamista busca a un notario para que envíe una notificación certificada (en E.E.U.U se le llama notificación de incumplimiento) al prestatario. Por lo general, esto pasa 2 o 3 semanas después que el préstamo cae en un impago técnico. La notificación le informa al prestatario que se ha iniciado un procedimiento de embargo.
Paso 3: El proceso de embargo del hogar comienza.
La corte fija una fecha para el juicio y al prestatario de nuevo se le informa al comienzo del juicio que su casa está bajo una ejecución hipotecaria. El Catastro envía un informe a la corte sobre los cargos y gravámenes contra la propiedad, luego el valor de la propiedad es tasado sobre ya sea la base de los registros del Catastro o por una valorización actualizada llevada a cabo por el prestamista. El valor estimado se usa para determinar el precio mínimo de oferta en la subasta pública.
Paso 4: Subasta pública
Normalmente, que la subasta pública ocurra se tarda hasta unos 12 meses. El juez fija la fecha para la misma, en la cual el precio mínimo de oferta no puede ser menor al 75 por ciento del valor tasado de la propiedad. Sin embargo, si nadie oferta, el prestamista legalmente tiene derecho a incautar la propiedad por el 60 por ciento de su valor tasado.
Si el prestamista no pudiera cobrar la deuda tras la subasta y todos los gastos relacionados al embargo, el prestamista tiene el derecho a incautar el resto de los bienes del prestatario, incluso si los mismos están ubicados en el exterior. Si hay un garante en la escritura de la hipoteca, el banco tendrá derecho incluso a incautarle sus activos.
La única forma que un prestamista pueda detener la ejecución es pagando
Antes que la corte fije una fecha para el juicio, el monto pendiente más todos los gastos asociados al embargo. Los prestamistas además les recomiendan a los propietarios que vendan la propiedad antes que el proceso legal de la ejecución comience, porque las subastas judiciales no atraen a muchos compradores, lo que resulta en que el precio por el que se otorga el hogar sea mucho menor al valor tasado de la propiedad.
Una que otra vez, el gobierno español ha sido algo flexible con los propietarios vulnerables. Suspendió los desalojos por dos años a aquellos que tuvieran niños pequeños, a los discapacitados y a los que han estado desempleados por mucho tiempo. También anunció la condonación parcial de la deuda para algunos prestatarios morosos que prometieron pagar una cierta cantidad de la deuda restante dentro de cinco años. Sin embargo, no se han introducido medidas concretas para cambiar lo estricto de las leyes de ejecución hipotecaria.
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Cómo difieren las leyes de ejecución hipotecaria en España de Estados Unidos
- En España, si usted incumple una hipoteca, el único resultado es el desalojo. En Estados Unidos, usted puede declararse en bancarrota o realizar una venta corta para evitar la ejecución.
- De igual manera, en España, el alcance de la responsabilidad es ilimitado y personal, es decir, que usted le deberá al banco en caso que ellos no fueran capaces de cubrir la deuda pendiente después de una subasta pública y por ende, ellos incautarán sus cuentas bancarias, salario, automóvil, muebles y otros bienes. En Estados Unidos, un prestamista puede obtener un fallo por deficiencia contra un prestatario si la ejecución no cubrió la deuda, y por otro lado, hay maneras de evitar que los bancos obtengan dicho fallo. Los prestamistas sólo pueden embargar una casa y no pueden tocar los demás bienes del prestatario.
- El proceso de la ejecución es judicial es España, mientras que en Estados Unidos en algunos estados es judicial y en otros es no judicial.
- Las cortes españolas no pueden retrasar o suspender el desalojo de propietarios que se han atrasado en los pagos de su hipoteca. Las cortes en Estados Unidos pueden retrasar, incluso hasta detener la ejecución hipotecaria en casos extremos si hay vacíos legales en los procedimientos de la ejecución.
- Las leyes de ejecución hipotecaria son específicas a cada estado en los Estados Unidos, mientras que son federales en España.
Conclusión
Ha habido varias protestas contra las leyes españolas de ejecución hipotecaria, en especial por lo viejo de las mismas. Miles de desalojos fueron reportados cada año tras la crisis financiera global del 2007-08. El elevado desempleo y el colapso de la burbuja de vivienda en España impulsada por la deuda agregaron a las preocupaciones de los propietarios, quienes frecuentemente cargan con deudas inasequibles, exponiéndose al riesgo de un desalojo, razón por la cual se ha visto que los suicidios por propietarios que han sido desalojados también han ocupado los titulares del periódico de vez en cuando.