Previniendo la Ejecución Hipotecaria.
Si usted está preocupado por una ejecución hipotecaria, es mejor actuar rápido antes que sea tarde. Una modificación de préstamo puede permitir que sus pagos se disminuyan a un punto en que se ajusten a su presupuesto. Si esta opción suena como una solución a su problema, usted necesita aprender sobre lo qué es un programa de modificación de préstamo, los requisitos para el mismo y lo que necesita hacer para calificar.
¿Qué es una modificación de préstamo?
Una modificación de préstamo es un acuerdo hecho entre un propietario y su prestamista para modificar algunos de los términos del préstamo, la mayoría de las veces los pagos mensuales. Mientras que los bancos ofrecen sus programas de modificación, también existen los programas respaldados por el gobierno.
Cada programa tiene varios requisitos, los cuales varían entre las opciones de cambio. Si usted no califica para una modificación, usted puede aplicar para otra. El primer paso es hablar con su prestamista para ver cual está disponible, y si ellos son incapaces de ayudarle, usted puede que tenga llevar a cabo su investigación para ver las opciones que tiene a su disposición.
Programas de modificación de préstamo.
La mayoría de los programas para modificar su préstamo vienen del gobierno, aunque lo más probable es que su prestamista tenga un programa interno desarrollado bajo sus pautas. El objetivo de cada programa es reducir sus pagos y hacerlos más asequibles a su situación y en este sentido, el método de alterar sus pagos es lo que difiere un programa del otro. Los términos deben ser ajustados para permitir que se reduzcan los pagos.
Estas son las opciones básicas:
- Extensión del plazo: el préstamo original se extiende para darle más tiempo para pagar, lo que reduce su pago mensual. La duración de la extensión no debe ser mayor al plazo de su préstamo original.
- Tasa de interés reducida: la tasa de interés se reduce por el resto del plazo del préstamo, lo cual también reduce sus pagos.
- Tasa escalonada: la tasa de interés se reduce temporalmente, pero vuelve aumentar hacia la actual gradualmente. Esto le da tiempo a usted para que se recupere antes retomar sus pagos originales.
- Reducciones del principal: en este caso, el prestamista reduce el principal del préstamo. A pesar de no ser tan popular como los otros programas, puede ser ventajoso en ciertas circunstancias.
Adicionalmente a estos programas, un prestamista puede ofrecer una combinación para ayudarlo a costear su hogar y evitar la ejecución hipotecaria. Independientemente del tipo de modificación del préstamo, el objetivo es reducir el pago mensual de su hipoteca.
Cuándo aplicar para una modificación de préstamo.
No espere a estar atrasado en los pagos de su hipoteca para aplicar para una modificación de préstamo. Un mito común es que los prestamistas no considerarán modificar su préstamo mientras usted muestre que puede hacer su pago mensual actual. La verdad es que es mejor comenzar el proceso temprano, antes que se atrase puesto que puede tener más opciones disponibles.
Si usted está teniendo problemas para hacer otros pagos de manera tal que tenga que buscar los recursos para la hipoteca, usted debe aplicar para una modificación de préstamo. Es una buena idea hacerlo tan pronto como su situación se convierta en una adversidad financiera incluso si usted está usando sus ahorros para arreglárselas. Es mejor que tome un enfoque proactivo antes de que todo se salga de control, al igual que encontrará más opciones disponibles si no espera hasta que esté en el proceso de ejecución o cerca del mismo.
Requisitos de calificación para una modificación de préstamo.
Tanto usted como su hipoteca deben calificar para un programa de modificación de hipoteca del gobierno. Su requisito principal es que tenga adversidad financiera legítima. Usted no tiene que estar atrasado en su préstamo, pero el mismo debe hacer las cosas para usted difíciles, financieramente hablando. En muchos casos, usted puede estar atrasado e incluso ya en el proceso de ejecución. La solicitud de la modificación detendrá temporalmente cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria.
Para que la hipoteca califique para una modificación de préstamo, debe cumplir varios requisitos.
- La hipoteca comenzó antes del o el 1ro de enero de 2009.
- Usted debe menos de $729,750 en una unidad individual, sea una propiedad alquilada o una residencia principal.
- Usted no debe más de $934,200 en una propiedad alquilada doble o $1,129,250 en una propiedad alquilada triple o $1,403,400 en una propiedad alquilada de cuatro plantas.
- La propiedad no ha sido expropiada.
- Usted está en peligro de ser o ya es moroso con los pagos de la hipoteca debido a una adversidad financiera; sus inquilinos también deben ser morosos.
- Usted tiene ingresos documentados que sean suficientes para un pago reducido.
- Usted no ha sido condenado de robo, fraude, hurto, evasión fiscal o lavado de dinero relacionado a una transacción inmobiliaria en de los últimos diez años.
Incluso si usted no califica para un programa de modificación de préstamo respaldado por el gobierno, usted puede estar calificado para otro programa. Dependiendo del tipo de hipoteca que tenga, usted puede tener derecho a programas de modificación limitados al producto crediticio en particular. Por ejemplo, veteranos con un préstamo respaldado por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA loan, por sus siglas en inglés) pueden calificar para el programa Cal Vet Modification. El programa de préstamo FHA también tiene un programa de modificación particular.
Mejorar sus chances de aprobación.
Alguien que esté aplicando para una modificación de préstamo para su residencia principal en lugar de su propiedad alquilada ya tendrá una ventaja. Los prestamistas entienden que los propietarios están emocionalmente apegados a su hogar y con frecuencia tienen la actitud de que ellos harán todo para salvarla. Los arrendadores que tengan problemas para hacer pagos en una propiedad alquilada dependen de sus inquilinos y puede que ellos sean incapaces de costear la propiedad si sus inquilinos se van y no pueden reemplazarlos.
Debido a que la adversidad financiera es un requisito principal para una modificación de préstamo, es de ayuda escribir una carta al prestamista acerca de su situación. Usted debe explicar la dificultad, sea un divorcio, enfermedad o la pérdida de trabajo. En esta carta, usted también debe detallar cómo piensa volver a levantar cabeza. Los prestamistas quieren saber que los propietarios tienen un plan de acción para superar la situación actual y que esto no será un problema recurrente.
Refinanciamiento vs. modificación de préstamo.
Usted puede preguntarse por qué alguien elegiría una modificación de préstamo sobre un refinanciamiento cuando el proceso es más complicado. Si bien suena que usted tiene que pasar por varios obstáculos con la modificación, es la opción más fácil. Un refinanciamiento quizás sea la mejor opción, pero muchos propietarios no calificarán para uno, puesto que no tienen capital en el hogar. Si usted no ha hecho los pagos, es probable que haya dañado su calificación de crédito hasta el punto en el que puede no ser considerado para un refinanciamiento tradicional. En este caso, una modificación de préstamo quizás sea su única opción.
Sin embargo, el refinanciamiento sería una opción si usted busca ayuda antes de estar en problemas financieros. Con un refinanciamiento, usted podría obtener una tasa de interés menor o mejores términos para ayudar a reducir su pago mensual.
Cómo aplicar para una modificación de préstamo.
Si bien aplicar para un programa de modificación es relativamente fácil, usted quiere hacerlo bien. El primer paso es decidir a cúal programa aplicar. Usted le puede preguntar a su prestamista o hablar con una agencia de asesoría aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) en la que un profesional discutirá su situación y le hará saber que opciones están a su disposición. Ellos también lo ayudarán a crear un plan de acción personalizado e incluso sugerir pautas para el presupuesto. Ellos incluso pueden ayudarlo con las negociaciones cuando usted hable con su prestamista.
Usted tendrá que reunir toda su información financiera incluyendo registros de sus ingresos y gastos. Espere que le pidan algunos de los mismos documentos del momento que obtuvo su préstamo sólo que versiones actualizadas, tales como comprobantes de pago, declaraciones de impuestos y estados bancarios. Esto ayuda al prestamista a verificar su situación financiera actual.
No olvide tener el último estado de hipoteca con usted ya que tiene el número del préstamo en él. Contacte a la agencia aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano antes de hablar con un prestamista, ellos pueden ayudarle a prepararse para el proceso de aplicación y asegurar que usted tenga la mejor oportunidad de ser aprobado.
Mientras se revisa su modificación de préstamo, el proceso de ejecución hipotecaria se detiene. De igual manera, mientras espera por una respuesta, puede que quiera darle un vistazo a cualquier otra opción para su hogar, puesto que si rechazan su aplicación, tendrá que elaborar otro plan o la ejecución se reanudará.
Gracias a los nuevos programas que han sido creados desde la crisis inmobiliaria, los propietarios hoy tienen más opciones de aferrarse a sus hogares que antes. Una modificación de préstamo puede permitir que haga sus pagos y siga viviendo en su hogar. Contacte a su prestamista, una agencia aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano u otro experto financiero para que lo ayude a determinar qué caminos están disponibles y actuar antes de que sea muy tarde.