36 formas de luchar contra una ejecución hipotecaria

¿Quiere aprender cómo defenderse de una ejecución hipotecaria?

Si se encuentra con una ejecución hipotecaria, es imperativo que conozca las opciones que tiene a su disposición para defenderse.

En esta guía, le daremos distintas maneras para prevenir la ejecución hipotecaria. Como consecuencia, usted se sentirá mejor sobre la capacidad que tiene para salvar su hogar. Entendemos que la ejecución hipotecaria es algo grande, al igual que entendemos que es algo que puede evitar si se planea bien. Con los siguientes consejos obtendrá un panorama claro y completo del proceso de ejecución hipotecaria, cómo lo afectará y que pasos debe seguir.

¿Qué es la ejecución hipotecaria? Lo básico

En resumen, la ejecución hipotecaria no es más que el proceso a través del cúal un banco embarga un hogar como resultado de un incumplimiento de pago. Esto no significa que un pago atrasado causará una ejecución hipotecaria, pero sí después de varios meses, por lo ejemplo 3, el banco enviará una notificación de sus intenciones.

La forma como usted responde a una notificación de ejecución determinará lo que pasa después.

Razones comunes por las que ocurre una ejecución hipotecaria

Ahora que entiende la razón que causa una ejecución hipotecaria – el incumplimiento de pago de su hipoteca – es importante que comprenda típicamente por qué pasa.

• Divorcio: Si usted decide proceder con un divorcio, probablemente ponga sus cuentas en segundo plano. Como consecuencia, el resultado final puede ser una ejecución hipotecaria.
• Pérdida de empleo: Cuando usted pierde su empleo y por ende, su ingreso normal, puede ser difícil mantenerse al día con los pagos de su hipoteca. Problemas médicos, tales como una enfermedad seria, una enfermedad no solo puede causar facturas médicas altas, sino que también puede dejarlo sin trabajo por un período extendido.
• Mantenimientos inesperados: Las reparaciones en el hogar pueden ser costosas. Si por casualidad se encuentra con varios gastos inesperados al mismo tiempo, eso puede causar daños en sus finanzas.
• Muerte: Muchas personas pueden pagar por su hogar cuando hay dos personas obteniendo un ingreso y contribuyendo. Sin embargo, si un cónyuge muere, todo esto puede cambiar.

Si bien estas no son las únicas razones por las que las ejecuciones hipotecarias ocurren, si son de las más comunes.

Acabo de recibir una ejecución hipotecaria: ¿Y ahora?

Si usted recibe una notificación de ejecución hipotecaria por correo, seguro estará preocupado por el futuro.

En lugar de esconderse, esperando que la situación se solucione por sí sola, usted tiene que tomar unos pasos clave.

• Lea la notificación de la ejecución hipotecaria para asegurarse que entiende hasta el último detalle.
• Contacte a su prestamista para saber más de su situación, incluyendo cuánto dinero debe.
• Haga una lista de las maneras de detener una ejecución hipotecaria.

Usted probablemente sea capaz de negociar los términos de su préstamo con el banco

Junto a esto, un refinanciamiento podría ser el enfoque correcto para alguien en su situación.

Si usted se siente bien mudándose, considere vender su hogar antes de que lo pierda con el banco. En el caso que deba más de lo que vale su casa, pídale a su prestamista más información sobre una venta corta.

¿Me quedo o me voy?

Una de las decisiones más importantes es si quedarse en la casa o ponerla en el mercado.

Las ventajas de quedarse incluyen:

• No tiene que cambiar su vida por completo.
• Puede permanecer en el hogar al que está acostumbrado.
• Hay pasos que puede tomar para prevenir la ejecución hipotecaria, todo mientras mejora su situación (tales como un refinanciamiento o indulgencia).

Las desventajas de quedarse en su casa incluyen:

• Probablemente usted no tenga los medios financieros para hacer los pagos en el futuro, incluso si es capaz de evitar la ejecución.
• Si espera mucho tiempo, se arriesga a perder su hogar antes que pueda venderlo.
• El pago mensual de la hipoteca podría continuar perjudicando sus finanzas.

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Por qué las defensas de ejecuciones hipotecarias cambian según estado

Muchas personas no están conscientes de que los procesos de ejecuciones hipotecarias cambian de estado a estado. Por esta razón, la estrategia de defensa usada en un estado puede que no sea la misma en otro estado.

Generalmente hablando, hay dos tipos de ejecuciones:

Judicial

Con esta clase de ejecución, el prestamista está obligado a ir a la corte para comenzar con el proceso. Por esta razón, por lo normal se tarda más que el proceso llegue a una conclusión.

No judicial

Si usted vive en un estado no judicial, la ley no obliga a su prestamista a ir a la corte para embargar su hogar. Por consiguiente, el proceso puede proceder con mayor rapidez.

Aquí tienes 36 formas efectivas de luchar contra una ejecución hipotecaria:

1 – Comunicarse con su prestamista

Le será mucho más fácil detener (o al menos aplazar) la ejecución si habla con su prestamista en lugar de adoptar una actitud silenciosa. Al no responder sus notificaciones y llamadas, usted le deja asumir al banco que no quiere evitar la ejecución, por lo que debe intentar comunicarse con su prestamista directamente en lugar de su abogado o fideicomisario. Si quiere saber cómo trabajar junto a su prestamista, haga clic aquí para más detalles.

2 – Negociar una modificación de préstamo

Al modificar su préstamo, usted puede reestructurar permanentemente uno o más términos de su hipoteca. Puede reducir la tasa de interés, extender el período de amortización (la longitud de la duración del préstamo) y convertir una tasa de interés variable a una fija, reduciendo así sus pagos mensuales. La modificación de préstamo es una forma excelente de salvar su calificación crediticia que puede dañarse gravemente por otras alternativas a la ejecución como la bancarrota o una venta corta.

3 – Segundas hipotecas diferidas

En algunos casos, su prestamista puede que acepte reducir incluso el monto del principal de la hipoteca, particularmente si su casa ha perdido patrimoniformo debido a los valores descendientes de los hogares en su zona. Una parte exonerada del principal de la hipoteca se llama ‘segunda hipoteca diferida’. Si bien está exonerada por su prestamista, tendrá que pagarla si decide vender su hogar cuando este aumenta su valor.

4 - Refinanciamiento

Mientras que la modificación de préstamo se refiere a reestructurar los términos de su préstamo vigente, el refinanciamiento de préstamo es tomar un nuevo préstamo con una tasa de interés inferior y período de amortización mayor. Para poder tomar un nuevo préstamo, necesitará una buena calificación crediticia (razón por la que debe asegurarse que se beneficiará de esta opción antes de incumplir algún pago). También necesitará pagar los costos de cierre como los cargos de procesamiento y tasas para su nuevo préstamo.

5 – Indulgencia hipotecaria (forbearance en inglés)

Si usted no es capaz de hacer los pagos mensuales debido a circunstancias excepcionales como la pérdida de empleo o una enfermedad, usted puede hacer que su prestamista suspenda temporalmente algunas cuotas. También puede elaborar un plan de pagos acordando compensar los pagos atrasados y manteniéndose al día con sus pagos actuales. De igual manera, usted también puede aprovecharse del reintegro de préstamo, en el que pone al día el préstamo moroso en un solo pago. Usted tiene que ponerse al día con los pagos incumplidos, al igual que con cuotas, costos y penalidades atrasadas, incurridas como resultado del incumplimiento.

6 – Hablar con un asesor de vivienda autorizado

ElDepartamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) patrocina agencias de asesoría para otorgarles ayuda sobre las ejecuciones hipotecarias a los propietarios en problemas. Usted puede con un asesor de vivienda aprobado para entender el proceso de la ejecución y los pasos que debe tomar dependiendo de su situación particular. Usted puede buscar un asesor para evitar la ejecución en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

7 – Contratar un abogado de ejecuciones hipotecarias

Una ejecución hipotecaria puede dar muchos giros y muchas vueltas. Probablemente usted tenga que cambiar su estrategia dependiendo de las circunstancias cambiantes durante el proceso de la ejecución o los resultados de las negociaciones con el prestamista de su hipoteca. Usted debe contratar un abogado que se especialice en casos de ejecución hipotecaria lo más pronto posible. La mayoría de los propietarios asumen que deben contratar a un abogado solo si el caso lleva a una demanda, pero lo cierto es que un abogado puede ayudarlo a preparar una estrategia desde el comienzo.

8 – Escribir una carta para responder al recurso de ejecución hipotecaria en su contra

Si el proceso de ejecución es judicial en su estado, su prestamista introducirá en la corte una demanda de ejecución hipotecaria en su contra, por lo que usted tendrá que enviar una respuesta escrita al recurso de ejecución introducido por el prestamista en un período de tiempo determinado (depende de las leyes específicas del estado). Usted puede introducir una moción solicitando más tiempo para responder o solicitar una desestimación del recurso entre muchas otras opciones.

9 – Saber quién es el dueño de la hipoteca

Muchos propietarios ni siquiera saben quién es su prestamista. Esto no sorprende mucho porque en algunos casos, los bancos venden sus préstamos a otras instituciones financieras o inversionistas. Usted puede buscar la cadena del título y los detalles importantes relacionados a su hipoteca con la ayuda de herramientas en línea como el Mortgage Electronic Registration System (en español, Sistema electrónico de registro de hipotecas). Usted debe usar la herramienta del Fannie Mae Loan Lookup (en español, búsqueda de préstamos de la Fannie Mae) para averiguar si la Fannie Mae es dueña de su hipoteca. De ser así, usted puede refinanciar o modificar su préstamo bajo Programa de Refinanciamiento Home Affordable (en inglés, HARP) o el Programa de Modificación Home Affordable (en inglés, HAMP).

10 – Hacer que el prestamista elabore el pagaré (en inglés promissory note)

El pagaré es una serie de documentos que detallan todos los términos del préstamo, incluyendo el acuerdo que usted firmó en el momento de la aprobación del préstamo. Después que se le entrega una notificación de incumplimiento, usted tiene que conseguir esos documentos de parte de su prestamista. Probablemente usted quiera que su prestamista ni siquiera los tenga porque venden el préstamo a otras instituciones financieras. Que el prestamista no elabore o fracase en la elaboración de la misma puede comprarle mucho tiempo para que prepare su estrategia para luchar contra la ejecución o incluso en casos extremos detener la misma por completo.

11 – Programa de Alternativas a la Ejecución Hipotecaria (HAFA)

El Programa de Alternativas a la Ejecución Hipotecaria (en inglés, HAFA) es una iniciativa del gobierno para ayudar que los propietarios se liberen de sus propiedades mediante una venta corta o una escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de ejecución hipotecaria (DIL, por sus siglas en inglés). Este programa puede ser específicamente favorable para los propietarios cuyas casas tengan patrimonio negativo. Su prestamista no será capaz de usar un fallo de deficiencia en su contra si usted realiza una venta corta o una escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de ejecución hipotecaria bajo este programa.

12 – Escritura a cambio (Deed in Lieu en inglés)

Una escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de ejecución hipotecaria le permite transferir su interés en la propiedad a su prestamista por fallar en pagar la hipoteca, lo que puede ayudarlo a evitar la ejecución. Usted tendrá que preparar una carta de adversidad financiera (financial hardship letter en inglés), explicando su situación financiera actual. Como se mencionó anteriormente, usted puede completar una escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de ejecución hipotecaria mediante el programa HAFA o elaborar un plan con su prestamista independientemente.

13 – Venta corta

Mientras una escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de ejecución hipotecaria significa transferir su interés en la propiedad al prestamista, una venta corta ocurre cuando usted encuentra un comprador y le vende la propiedad antes de la ejecución. Usted tiene que conseguir el consentimiento previo de su prestamista, que debe aceptar resolver por “menos de lo acordado”. Nuevamente, usted puede vender ya sea mediante el programa HAFA o elaborar un trato con su prestamista independientemente.

14 – Procedimiento de mediación estatal

Revise las regulaciones de su estado para saber si hay un programa de mediación del cual se pueda beneficiar. De haberlo, un mediador tercero designado bajo el programa preparará un acuerdo entre usted y su prestamista para encontrar una forma de evitar la ejecución. Su banco está obligado a cumplir los acuerdos a los que se hayan llegado durante la mediación. De no hacerlo, eso puede prevenirles que embarguen su hogar.

15 – Opción de arrendamiento

Usted puede detener la ejecución hipotecaria rentando su hogar a un inquilino con una “opción a compra”. Una opción de arrendamiento es un contrato entre usted y el inquilino o comprador, dándole la opción al inquilino de comprar la propiedad por un precio acordado con un período de tiempo determinado. Es muy similar a alquilar, pero con la opción de comprar en el futuro.

16 - Bancarrota

Usted puede introducir una solicitud de bancarrota en una corte si no quiere perder su hogar mediante una venta corta o una escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de ejecución hipotecaria. La mayoría de las bancarrotas se introducen bajo el Capítulo 7 y el Capítulo 13. Usted debe consultar con un abogado para determinar si debe presentarla bajo el Capítulo 7 o el Capítulo 13. En el caso que no pueda pagar su préstamo debido a una falta absoluta de ingresos disponibles, usted debería optar por una bancarrota bajo el Capítulo 7. La bancarrota bajo el Capítulo 13 es una mejor opción si usted puede pagar de vuelta al menos una parte de sus deudas mediante un plan de pagos.

17 – Revisar si el recurso de ejecución hipotecaria del banco fue robo-firmado (robo-signed)

Uno de los escándalos más grandes que irrumpió en la industria hipotecaria tras la crisis de vivienda en los años 2007 y 2008 fue el del robo de firmas, conocido como robo-signing (en inglés) y en algunas partes, robo-firmas. Los bancos tenían tantos casos que manejar, que los documentos de ejecuciones fueron firmados sin ningún tipo de evaluación o supervisión, causando errores bochornosos en los recursos de ejecuciones presentados en las cortes.

Usted debe asegurarse que no es una víctima de este fenómeno. Créalo o no, todavía pasa. Asegúrese que todos los detalles en los documentos enviados a la corte por su prestamista no tienen errores. Si hay errores, usted, sin duda, puede conseguir una ventaja en el caso.

18 – Buscar errores cometidos por su prestamista

Usted puede evitar la ejecución hipotecaria si hay errores evidentes en los procedimientos de la ejecución. Por ejemplo, su banco tiene que notificarle un cierto número de días de anticipación antes de poder iniciar la ejecución. Hay formatos aptos para estas notificaciones y es obligatorio que su prestamista cumpla con los requisitos de estos formatos.

Si usted tiene derecho a una modificación de préstamo, su prestamista no puede proceder con la ejecución antes de darle la oportunidad de ejercer esta opción. Su prestamista quizás haya envuelto y titulizado su préstamo (venderlo a otras instituciones financieras). Su banco no puede proceder con la ejecución si no tiene el pagaré que deriva de la venta y reventa de su préstamo.

19 - HARP

El Programa de Refinanciamiento Home Affordable (o HARP, en inglés) les permite a los propietarios refinanciar sus casas incluso si no tienen capital en ellas. Las bajas tasas de interés y los nuevos términos hacen los pagos más asequibles. Por lo general, usted no necesita una valoración y le permite aumentar capital más rápidamente.

20 - HAMP

Con el Programa de Modificación Home Affordable, los propietarios pueden reducir sus pagos hipotecarios mensuales al extender los términos del préstamo o reducir la tasa de interés. Cualquier monto vencido puede agregarse al principal para permitirle considerarse vigente en su nuevo préstamo.

21 - PRA

Probablemente usted sea capaz de reducir el monto debido del principal sobre su hipoteca a través de la Alternativa de Reducción de Principal. Esta opción funciona si usted debe más de lo que vale la casa. Es parte del programa HAMP y condona permanentemente la parte del monto que debe. El resultado es pagos mensuales menores que hacen la casa más asequible.

22 - 2MP

Los prestatarios pueden usar el Programa de Modificación para Hipotecas de Segundo Grado para ayudarse con segundas hipotecas o préstamos con respaldo hipotecario. Dependiendo de su situación particular, usted puede que sea capaz de disminuir los pagos mensuales de su segunda hipoteca o incluso eliminar parte de lo que debe. Funciona junto con el HAMP y usted debe reunir los mismos criterios para calificar, además que tiene que tener una primera hipoteca modificada a través del HAMP.

23 - EHLP

El Programa de Préstamos de Emergencia para Propietarios de Vivienda fue diseñado para ayudar a personas que han perdido sus trabajos o se han visto afectados por el desempleo, por lo que se han atrasado en los pagos de su hipoteca. A través de este programa, a los propietarios se les paga parte de los pagos de su hipoteca por hasta 24 meses, además que también cubre pagos vencidos.

24 – Refinanciamiento de la Asociación de Veteranos (VA Refunding en inglés)

Con esta opción, la Asociación de Veteranos (VA) comprará de vuelta su préstamo si usted califica. Luego, usted trabajará directamente con la asociación para que lo ayuden a pagar su hipoteca para que se pueda quedar en la casa. Espere explicarle su situación a la persona con la que habla y hágale saber de qué manera mejorarán las cosas.

25 – Ayuda de ejecuciones hipotecarias por desastres naturales

Algunos estados ofrecen una ley moratoria para los propietarios que han sido afectados por un desastre natural. Cada estado establece los detalles para su propio programa, pero el hogar debe haber estado dañado por la catástrofe. El alivio solo es temporal y el proceso de la ejecución continuará después que el período expire. La ley solo cubre ciertos tipos de préstamos.

26 – Hipoteca inversa

Con una hipoteca inversa (Reverse Mortgage en inglés), usted puede usar el capital que tiene en su hogar y obtener efectivo. No tiene que hacer un pago mientras siga viviendo en la casa. Sin embargo, el préstamo tiene que pagarse si usted vende la casa o se muda. Por otro lado, tendrá que tener un monto importante de capital en la propiedad y puede que todavía tenga que pagar seguros, impuestos y otros costos.

27 - Retirarse

A veces, no hay respuestas correctas a una ejecución hipotecaria, por lo que es mejor retirarse. Antes de hacerlo, usted va a querer asegurarse que el prestamista no pueda demandarlo por el resto del préstamo después que el banco venda la casa. Si tiene una segunda hipoteca, esta opción puede que tampoco le sirva.

28 – Regresar a la casa sin ejecución hipotecaria

En lugar de pasar por la ejecución hipotecaria, probablemente usted sea capaz transferir la propiedad al prestamista. Técnicamente, el término es “escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de ejecución hipotecaria” y significa que no tendrá una ejecución en su registro. Solo asegúrese que el prestamista acepta no procurar ningún otro remedio después del proceso.

29 – Negociar la modificación de los términos con el prestamista

Si usted no califica para ningún programa del gobierno, todavía puede intentar trabajar con su prestamista. De hecho, probablemente quiera trabajar con un asesor del HUD y explicarle su situación. Ellos pueden negociar con el prestamista e intentar adquirir términos más favorables.

30 – Ir a la corte para disputar la ejecución hipotecaria

Si el papeleo no fue preciso o no se siguieron correctamente los procedimientos, probablemente usted tenga éxito disputando la ejecución en la corte. Primero, intente negociar con el prestamista antes de ir por este camino, ya que es como un último recurso si no existe otra opción.

31 – Plan de pagos

Si se ha atrasado en los pagos de su hipoteca, pero ahora es capaz de hacer los pagos a tiempo, puede ser que califique para un plan de pagos, con el cual el monto vencido se divide entre los varios meses hasta que esté al día. Esta opción sirve más si su situación fuera solo temporal y ahora haya sido arreglada.

32 – Demanda colectiva

Usted puede presentarle a su prestamista una demanda colectiva, pero tenga en mente que la única forma para detener la ejecución es si gana. Es una de las formas menos efectivas para mantener su casa, pero puede servir si usted reúne los requisitos específicos.

33 – Demanda individual

Usted puede ser capaz de demandar al prestamista en la corte, pero no espere que le condonen el préstamo si gana. Lo mejor que puede esperar es una modificación del préstamo, por lo que debe darse cuenta que hacerlo tomará horas de investigación y puede ser muy costoso. Antes de decidirse por este camino, asegúrese que tiene un caso, razón por la cual es una buena idea reunirse con un abogado y repasar sus opciones en una consulta gratis.

34 – Comenzar a ahorrar dinero

Si se enfrenta a una ejecución y no ve salida, tiene que comenzar a ahorrar dinero, puesto que lo necesitará para buscar un nuevo lugar donde vivir. Puesto que muchos arrendatarios revisan el historial crediticio antes de aprobar una solicitud de alquiler, es probable que le sea más difícil encontrar un lugar. Dicho esto, puede compensar la información negativa ofreciendo pagar varios meses de alquiler por anticipado.

35 – Enfrentar la realidad

En algún punto, usted va a haber gastado todas sus opciones y la ejecución será inminente. En este caso, tendrá que comenzar a prepararse para su próximo paso. Asegúrese que tiene un lugar donde vivir y una forma de mudar todo antes que sea desalojado. Considere alquilar una unidad de almacenamiento y comience a mudar los muebles que sobran en lugar de esperar hasta el último minuto.

36 – Entender el proceso

Hable con asesores de vivienda y otros expertos acerca del proceso de ejecuciones hipotecarias. Asegúrese que entiende lo que ocurre antes, durante y después que la casa sea embargada. Usted puede que se vea comprometido a pagar algún dinero debido después que la casa se venda.

Conclusión

Pasar por una ejecución no es una situación agradable, pero usted puede hacer que el proceso sea mejor o incluso detenerlo por completo si está al tanto de todas sus opciones. No tenga miedo de pedir ayuda y conseguir la asistencia que necesita.

Su hogar probablemente será la mayor inversión que hará. Por esta razón, probablemente usted quiera luchar contra la ejecución, haciendo todo lo posible para mantener su propiedad. Por otro lado, si usted se da cuenta que es momento de avanzar, tiene una posibilidad en otra propiedad. Incluso con problemas financieros pasados, todavía puede comprar otra casa en el futuro.

Que usted asuma que la ley no está de su lado o que su prestamista quiere robarle la casa es equivocado. La mayoría de los bancos son reacios a incurrir en los costos de una ejecución hipotecaria. Si usted no quiere perder su casa, tienes muchas opciones a su disposición, por lo que tiene que asegurarse de explorar todas y cada una de ellas, ya que nueve veces de diez, usted será capaz de evitar la ejecución.