¿Cuáles son mis opciones para refinanciar?
Cuando se enfrenta a una ejecución hipotecaria la opción más lógica es refinanciar. Usted puede extender el término del préstamo, conseguir una tasa de interés menor e incluso obtener algo de efectivo que pueda mantener a la mano en caso de una emergencia. Por desgracia, raramente es así de fácil ya que por lo normal, los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria están experimentando graves dificultades financieras.
Con frecuencia, el propietario ya ha dejado de realizar varios pagos mensuales y hay una buena probabilidad que dichos problemas financieros hayan causado que dejen de pagar otras cuentas, tales como las de las tarjetas de crédito. Estos problemas causarán que los propietarios tengan una menor calificación crediticia, con reportes recientes negativos, situación que hace más difícil conseguir un refinanciamiento. Ahora bien, combine esto con el hecho que la mayoría de los prestamistas para refinanciar necesitan que un propietario esté al día con su hipoteca y usted termina con una situación imposible.
Sin embargo, hay otras opciones que quizás quiera considerar si no puede refinanciar durante una ejecución hipotecaria. Considere algunas de estas alternativas.
Negocie con su prestamista
Contrario a lo que muchos dicen, es probable que su prestamista no esté tan ansioso de ejecutar su hogar, particularmente si a usted le falta capital (haciendo que más probable que el prestamista sufra una pérdida, incluso si ejecutan y revenden su propiedad.)
Las ejecuciones hipotecarias son costosas para los prestamistas, ya que ellos deben dedicar parte del personal al proceso de la ejecución y pueden enfrentar muchos juicios y tarifas. Consume mucho tiempo, es costoso y además, la mayoría de los prestamistas o bancos ya son dueños (o lo serán en poco tiempo) de cientos o miles de otras propiedades. La verdad es que las compañías hipotecarias en raras ocasiones recuperan todo el dinero que se les debe de una propiedad. Por lo tanto, en muchos casos, tiene más sentido financieramente trabajar con el propietario.
La mayoría de los prestamistas tienen programas para los propietarios que estén atrasados en los pagos de sus préstamos hipotecarios y estén enfrentando una ejecución hipotecaria. Ellos puede que estén dispuestos a “ceder” si usted tiene un mediador experimentado, como un abogado de ejecuciones hipotecarias, trabajando en su caso. Además, si usted ha estado con su prestamista por muchos años y tiene un buen historial, lo más común es que ellos estén abiertos a trabajar con usted.
Usted puede maximizar sus probabilidades de ver una resolución positiva a su favor si comienza a trabajar con el prestamista desde temprano en el proceso, tan pronto como sea evidente que va a incumplir un pago. Por supuesto que muchos no actúan hasta que no estén en graves problemas financieros, pero aun si usted ha dejado de realizar los pagos por varios meses, todavía hay una buena probabilidad que su prestamista trabaje con usted.
Unos de los caminos que usted podría procurar incluyen:
Modificación de la hipoteca / Reestructuración.
Con una modificación de la hipoteca o reestructuración, por lo normal usted mantiene la misma tasa de interés y los términos básicos de su préstamo pero el período para el reembolso o los pagos mensuales pueden ser alterados para agregar el dinero que usted debe debido a los pagos incumplidos.
Indulgencia hipotecaria (forbearance)
Con la indulgencia hipotecaria, su prestamista aprueba una “pausa” en los procedimientos previos a la ejecución mientras usted consigue un nuevo empleo, liquida activos o hace otros cambios necesarios para seguir pagando su préstamo hipotecario. Esta opción es la más apropiada para los propietarios que estén en una mala situación financiera en un momento exacto pero que tengan la opción de mejorarla en el futuro inmediato (ej.: entre uno y tres meses).
Muchos prestamistas también ofrecen programas internos, los cuales pueden incluir una combinación de indulgencia hipotecaria, modificación del préstamo y otras medidas. De nuevo, mientras más rápido comience a trabajar con su prestamista, mejores son las probabilidades de salvar su hogar.
Programas del gobierno de asistencia para las ejecuciones hipotecarias.
Hay un buen número de programas del gobierno y programas de asistencia patrocinados por compañías privadas diseñados para ayudar con las ejecuciones hipotecarias que usted pueda ser elegible. Puede que sea posible refinanciar a través de uno de estos programas (cuando el refinanciamiento mediante caminos normales no sea una opción). Algunos de estos programas también le brindan otras ofertas que le dejan reducir los pagos de su hipoteca y ponerse al día en su préstamo.
Sin embargo, es importante tener cuidado, puesto que hay muchos estafadores y prestamistas abusivos que intentan aprovecharse de propietarios que estén desesperados por el hecho de enfrentar una ejecución hipotecaria.
Evite la ejecución hipotecaria alquilando la propiedad o consiguiendo un compañero de cuarto.
Conseguirse un compañero de cuarto o alquilar puede ser una opción viable, en especial si usted tiene un pago hipotecario relativamente bajo (y otra ubicación donde quedarse, en caso que opte por alquilar todo el hogar).
Tener un ingreso extra puede servir como una forma de hacer entrar el dinero que necesita para comenzar a cubrir los pagos mensuales de su hipoteca y pagar de vuelta el dinero que debe por los pagos incumplidos. Esto puede funcionar bastante bien si usted ha comenzado a tener problemas financieros y está a punto de enfrentar una ejecución hipotecaria si no actúa.
Lo fundamental es que tendrá que ponerse al día en su hipoteca antes que finalice el proceso de ejecución hipotecaria O tendrá que negociar con su prestamista para que pueda llegar a un acuerdo que le permita parar el proceso de ejecución mientras arregla la situación.
Venda su hogar y evite la ejecución hipotecaria.
Si usted se ha encontrado problemas financieros y no ve una forma viable de recuperarse hasta el punto que sea financieramente posible permanecer en su hogar, entonces podría elegir vender su propiedad y cambiar a algo más pequeño.
Si usted tiene el tiempo y la capital, podría vender su hogar mediante una operación tradicional. También es posible trabajar con un inversionista inmobiliario, quienes con frecuencia pagan en efectivo y ofrecen una venta rápida (aunque el monto total pagado por la propiedad por lo normal es menos de lo que obtendría en el mercado abierto, pero se ahorra en otros gastos, tales como comisiones a los agentes inmobiliarios.)
Si a usted le falta patrimonio neto en su hogar, quizás tenga sentido ofrecer una escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de ejecución hipotecaria, es decir, entregar su hogar al prestamista a cambio de daño un poco menor a su historial crediticio. Una venta corta también podría ser otra opción a considerar.
Impugne la ejecución hipotecaria.
En algunos casos, usted puede que tenga el fundamento legal para objetar la ejecución hipotecaria en la corte. Muchas nuevas leyes les permiten a los consumidores tomar acciones si han sido víctimas de un prestamista abusivo o cualquier otra práctica poco ética de préstamos, razón por la cual vale la pena consultar con un abogado de ejecuciones hipotecarias para ver si tiene suficientes fundamentos legales como para actuar.
Pare la ejecución hipotecaria declarándose en bancarrota.
Una declaración de bancarrota por lo normal parará los procedimientos de la ejecución hipotecaria y si bien esto no es una solución directa, puede servir como una solución indirecta. La bancarrota puede colocarlo en una mejor posición financiera puede pagar algunas de sus deudas, dejando más dinero para pagar su préstamo hipotecario.