Mi casa está en Ejecución Hipotecaria, ¿La puedo rentar?

Si mi casa está en proceso de ejecución hipotecaria ¿Puedo alquilarla?

La ejecución hipotecaria es un proceso complicado que muchos propietarios no entienden. Incluso los arrendadores probablemente no estén seguros de lo que tienen permitido hacer con sus propiedades arrendadas, al igual que si pueden cobrar el dinero del alquiler teniendo un arrendatario viviendo en un hogar que esté en un proceso de ejecución hipotecaria.

Entendiendo el proceso de la ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria no es algo que simplemente pasa y ya, es un proceso que lleva a cabo durante varios meses. Los propietarios se atrasan con sus pagos y la ejecución le permite al prestamista adueñarse de la propiedad para ganar el dinero debido. Después que el propietario se atrasa en los pagos de la hipoteca, el prestamista presenta una notificación pública de morosidad, la cual se conoce como una Notificación de Incumplimiento.

En este punto, el propietario tiene cuatro opciones para detener la ejecución:

1. Pagar el monto incumplido para restaurar el préstamo a un estado actual – esto se conoce como el período previo a la ejecución y lo determina la ley estatal.
2. El dueño vende la propiedad durante el período previamente mencionado y paga el resto del préstamo.
3. Un comprador adquiere la propiedad en una subasta pública al final del período previo a la ejecución.
4. El prestamista toma derecho de la propiedad con el objetivo de revenderla.

Alternativamente, el dueño puede darle el derecho de propiedad al prestamista durante el proceso previo a la ejecución o el prestamista puede comprarlo de vuelta en una subasta pública o mediante una venta corta.

Cúando su ejecución hipotecaria es una propiedad de arriendo.

Independientemente que sea un dueño o arrendador, el proceso de ejecución hipotecaria es el mismo. Usted todavía es responsable por hacer los pagos hipotecarios a tiempo y el prestamista puede procurar la ejecución si usted cae moroso en el préstamo. En cualquier caso, el objetivo es evitar por completo la ejecución o detener el proceso de la misma si ya ha comenzado. Sin embargo, hay unas diferencias fundamentales si usted le está arrendando una casa a un arrendatario cuando queda moroso en el préstamo.

Se han puesto en orden nuevos programas para ayudar a los propietarios que estén en el peligro de una ejecución hipotecaria, pero no todos estos programas aplican a las propiedades que están siendo usadas para alquiler. Algunas regulaciones estipulan que la propiedad debe ser la residencia principal del dueño. Por ejemplo, el Programa de Modificación Home Affordable (HAMP) originalmente era solo para los dueños cuyo hogar fuera la residencia principal. Se hicieron algunos cambios para permitir que los dueños de las propiedades de alquiler fueran elegibles. Los arrendadores pueden verse limitados a los términos de modificación de sus prestamistas si no califican para los programas del gobierno.

Cómo la ejecución afecta a sus arrendatarios.

Los arrendatarios tienen el derecho finalizar su arrendamiento en una propiedad ejecutada gracias a la Ley de Protección para Inquilinos en Embargos. Esta ley le posibilita a los residentes permanecer en el hogar hasta el final de su arrendamiento. Si son arrendatarios de mes a mes, se les debe dar el aviso de 90 días para desocupar la propiedad. Esta ley no permite que los dueños en ejecución hipotecaria alquilen una propiedad a una familia.

Se proporcionaron dos excepciones en la ley que pueden afectar a los propietarios y los arrendatarios. Primero, el comprador de la propiedad ejecutada puede terminar cualquier arrendamiento con el aviso de 90 días si tienen la intención de vivir en la propiedad. Segundo, el arrendatario no puede ser el padre, hijo o esposa actual del propietario y el monto del alquiler debe ser al precio de mercado.

Usted puede perder el derecho a su alquiler incluso antes que el proceso de ejecución hipotecaria finalice.

La mayoría de los papeles hipotecarios incluyen un documento llamado Cesión de Rentas o Unidades de 1-4 Familias, el cual le permite a su prestamista cobrar el alquiler de su arrendatario una vez que usted haya dado la notificación de incumplimiento escrita. Además, ellos deben notificar a su arrendatario por escrito.

Hasta que la ejecución hipotecaria haya finalizado, usted todavía es el dueño de la propiedad, lo que significa que está obligado a otorgar un espacio seguro y habitable para su arrendatario, así como es responsable por las reparaciones tal y como lo sería en una típica situación de alquiler. Por otro lado, a su arrendatario puede que le entreguen papales durante la ejecución, los que le dirán al juez que un inquilino está viviendo en la propiedad si contestan con una Respuesta a una Demanda. Ellos sabrán de cualquier audiencia que esté programada y cualquier otra notificación con respecto a la ejecución. El arrendatario además tiene el derecho de mudarse independientemente de la fecha que deba terminar el arrendamiento. Los arrendadores no pueden aplicar los términos del arrendamiento puesto que ellos ya renunciado a su parte del arrendamiento.

Demanda por parte del arrendatario.

Si su propiedad va a una ejecución hipotecaria y sus inquilinos se ven obligados a mudarse, usted se arriesga a una demanda de parte de sus inquilinos. Cuando usted arrendó la propiedad, usted le prometió al arrendatario el derecho de vivir en la propiedad por un período de tiempo específico, lo que se conoce como la garantía del goce pacífico. Usted no cumplió con su palabra al permitir que la propiedad fuera a ejecución hipotecaria, razón por la cual el arrendatario puede demandarlo por los daños, lo que incluye el costo de la mudanza.

Si usted alquiló una propiedad después que estuviera en el proceso de ejecución, el arrendatario puede demandarlo por fraude, lo que podría conllevar sanciones aún mayores. Lo único que tiene que hacer el arrendatario es probar que usted sabía acerca de la ejecución hipotecaria y que había quedado moroso en el préstamo cuando alquiló el hogar.

Deteniendo una ejecución hipotecaria.

Si usted puede parar una ejecución hipotecaria pagando la cantidad debida o vendiendo la propiedad, le beneficiará hacerlo. Es probable que encuentre a un vendedor que sea otro arrendador que le permita al arrendatario seguir viviendo en la propiedad.

Cuando usted recibe una notificación de incumplimiento, usted debería saber que opciones tiene a su disposición tan pronto como sea posible, ya que mientras más rápido comience a buscar alternativas, mejores serán las posibilidades de mantener la propiedad. Es importante tomar medidas para evitar la ejecución hipotecaria comunicándose con el prestamista y averiguando que opciones están disponibles. Una vez que el proceso de ejecución hipotecaria haya comenzado, usted puede detener que entre en acción. Si bien puede que su arrendatario esté protegido en el proceso y siga teniendo un lugar donde vivir, usted arriesga perder su propiedad y su crédito, dos cosas que lo afectarán por años.