Quiero mi casa!
Perder su hogar puede ser una experiencia muy emocional y dolorosa. Lo duro está en esa triste y espantosa sensación de perder el lugar donde llegabas al final del día, el lugar donde te sentías más cómodo y seguro, el lugar donde criaste tu familia e hiciste grandes recuerdos.
Los problemas financieros prácticamente afectan a todo el mundo. Una sencilla casualidad, un golpe del destino puede ponerlo en una situación difícil en la que usted no pueda hacer más los pagos de su hipoteca y, antes que se dé cuenta está atrasado en los pagos y atravesando el proceso de ejecución hipotecaria.
Muchos propietarios que enfrentan ejecuciones se preguntan si tienen permitido, legalmente, comprar su hogar de vuelta. La respuesta es sí, si es posible volver a comprar su hogar después de una ejecución hipotecaria.
Esta pregunta a menudo surge debido a las severas restricciones que rodean a las ventas cortas. En el caso de una venta de este tipo, el propietario evita la ejecución vendiendo el hogar en el mercado abierto por un monto menor de lo que le debe al prestamista.
Las regulaciones a las ventas cortas le prohíben al prestatario o miembro de familia que compre la propiedad en la venta corta, situación que se conoce como la restricción del principio de plena competencia, la cual está en orden debido al alto potencial de fraudes hipotecarios. Sin embargo, estas mismas restricciones típicamente son inexistentes cuando se trata de comprar una casa después de una ejecución hipotecaria. Independientemente del caso, siempre es prudente consultar con un abogado de bienes raíces u otro profesional en el área, puesto que las leyes de cada estado son únicos y los legisladores siempre están implementando nuevas regulaciones y normas.
¿Cómo compro mi casa de vuelta tras una ejecución hipotecaria?
Básicamente, usted tiene dos opciones para comprar su hogar de vuelta. Usted o un miembro familiar podrían comprar la casa en una subasta pública.
Claro está que en una subasta el precio puede subir y además, el banco tiene la libertad de determinar la oferta inicial. Siempre que sea posible, el prestamista colocará la oferta inicial en una cifra que sea igual o mayor el monto de la deuda del préstamo hipotecario más los cargos incurridos como resultado del proceso de la ejecución hipotecaria.
Por lo tanto, si usted pierde su hogar en un momento que usted debía $50,000, es probable que la oferta inicial sea fijada en $50,000 o más. Esto haría la recompra poco factible, especialmente cuando considera que el banco con frecuencia dejará ir la propiedad por un monto que sea menor al monto total debido del préstamo.
En otras situaciones, el propietario que enfrenta la ejecución debe mucho más de lo que el hogar vale en las condiciones actuales del mercado inmobiliario. En estos casos, simplemente no es viable colocar la oferta inicial en un monto que sea igual o exceda el monto debido. Adicionalmente, tenga en mente que no todos los hogares son puestos en subasta. Muchos hogares que sean propiedad del banco son vendidos en el mercado abierto de bienes raíces, por lo que usted podría esperar hasta que su casa este listada y luego hacer una oferta. Desafortunadamente, que el hogar esté disponible para la venta podría llevar meses incluso hasta años. En algún momento determinado, un gran banco es dueño de miles de propiedades y venderlas todas al mismo tiempo sería impráctico, lo que significa que es común que el banco retenga las propiedades hasta que el mercado de bienes raíces mejore para que ellos puedan recuperar un monto mayor y minimizar las pérdidas.
Si una propiedad no está disponible para la venta, una alternativa sería ponerse en contacto directamente con el banco y hacer una oferta para comprar la casa. La mayoría de los bancos considerarán una oferta justa, incluso si la propiedad no está actualmente en el mercado. Recuerde, los objetivos principales del banco son maximizar ganancias y minimizar pérdidas, razones por las cuales es normal que si su oferta se alinea con sus objetivos, es normal que el prestamista acepte su oferta.
Idealmente, lo mejor para el propietario es evitar la ejecución hipotecaria en primer lugar. La mayoría de los prestamistas están abiertos a negociar, por lo que si usted tiene la capacidad de obtener el dinero antes que se complete la ejecución, tiene más sentido ver si puede negociar un acuerdo. Esto le permitiría mantener su hogar y evitar una ejecución hipotecaria en su historial crediticio.