Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias en Sudáfrica

Cómo funciona la ejecución hipotecaria en Sudáfrica y las diferencias con Estados Unidos

Ejecuciones hipotecaria en SudAfrica

Datos estadísticos del Regulador de Crédito Nacional en Sudáfrica (NCR, por sus siglas en inglés) muestran que los bancos incautan casi 2000 casas al mes, las cuales subastan sin tasar su valor razonable de mercado. Los propietarios de casas devaluadas se quedan endeudados por años, porque si los bancos no son capaces de recuperar el monto pendiente del préstamo, ellos tienen el derecho de vender los bienes muebles, tales como un carro o mobiliarios y pueden exigirle al prestatario el pago del saldo restante si todavía hay un déficit.

Cómo funciona el proceso de ejecución hipotecaria en Sudáfrica

La ejecución hipotecaria en Sudáfrica se conoce comúnmente como ‘embargo’. Las leyes en esta materia son un poco ambiguas y las personas en la industria de bienes raíces afirman que Sudáfrica se encuentra en la Edad de Piedra cuando se trata de embargos de casas. Razón por la cual una demanda antigua de las personas en dicho país es mejorar estas leyes y hacerlas más amigables.

Aquí les presentamos el proceso paso a paso que utilizan los bancos en Sudáfrica para embargar una propiedad:

Paso 1 – Los bancos determinan la incapacidad del prestatario para pagar la hipoteca

Una vez que un prestatario se retrase en los pagos de la hipoteca, los representantes del banco lo contactan a él o a ella por teléfono y por correo. Esto lo hacen con el fin de entender la situación financiera particular del prestatario y luego les ofrecen unas alternativas a la ejecución que se correspondan con tal situación.

Si usted le asegura al banco que será capaz de mantenerse al día con sus cuotas actuales, a usted se le da una oportunidad de ponerse al día con algunos pagos atrasados sobre un período de tiempo determinado en el futuro. La opción es algo similar a la indulgencia hipotecaria en los Estados Unidos, en la cual los bancos suspenden el pago de unas cuotas si usted no es capaz de pagarlas debido a la pérdida de empleo, enfermedad repentina, muerte del cónyuge u otras situaciones similares.

Los bancos pueden cambiar los términos del préstamo, extendiendo el período de pago del mismo, lo que resulta en un monto menor de las cuotas para el prestatario. Esta opción se parece a la modificación de préstamo en los Estados Unidos.

Bajo la Ley de Crédito Nacional de Sudáfrica, los bancos tienen que darle a los prestatarios una oportunidad para buscar asesoría de deudas dentro de un período de tiempo determinado. Los bancos tienen que seguir los principios descritos por la Asociación Nacional de Mediación de Deudas (NDMA, por sus siglas en inglés) cuando participan en arreglos de asesoría de deudas.

Los prestatarios pueden vender la propiedad antes que el proceso de ejecución hipotecaria comience. Varios bancos ofrecen distintos programas de asistencia a propietarios en crisis que quieran vender la propiedad antes de la ejecución hipotecaria, y la mayoría de estos programan ayudan con el mercadeo y la venta de sus propiedades con la ayuda de agentes inmobiliarios cuando se trate de circunstancias en donde no haya problemas.

Si un prestatario elige no vender la propiedad antes que el proceso legal comience y el banco ha determinado que él o ella no será capaz de pagar las cuotas de la hipoteca, el banco embarga la propiedad.

Paso 2: Un alguacil de la corte entrega las citaciones

El departamento legal del banco solicita unas citaciones legales de parte de la Corte Suprema de un Magistrado. Un alguacil de la corte le envía las citaciones al propietario en angustiado y luego el banco envía una solicitud a la Corte Suprema, pidiendo permiso para embargar la propiedad a través de un alguacil de la corte. La corte determina si el banco se ha adherido al proceso legal antes de otorgarle el mencionado permiso.

Paso 3: El alguacil realiza la subasta

Los embargos de casas se llevan a cabo mediante un alguacil, lo que significa que solo un alguacil designado por la corte puede tomar posesión de la propiedad, y no los cobradores de deudas, representantes del banco o agentes inmobiliarios. Los propietarios pueden contactar a la Junta para Alguaciles de Sudáfrica si creen que violaron sus derechos o que durante el proceso de ejecución no se respetaron las normas.

Después, el banco establece un precio de reserva sobre la propiedad para cubrir la deuda pendiente y si no se alcanza este precio en la subasta, el banco comprará la propiedad en cuyo momento se convierte en una propiedad en posesión. Los ingresos por la venta cubren el monto pendiente del préstamo y los costos incurridos durante la ejecución, y en caso que los ingresos de la subasta excedan la hipoteca, el monto restante se le paga al prestatario, pero si hay un déficit, el banco puede vender los bienes muebles del prestatario. El prestatario probablemente tenga que pagar el monto pendiente si el banco no logra recobrar el préstamo incluso después de vender los bienes muebles.


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El mayor vacío legal

Si bien en Sudáfrica se siguen una serie de normas para la ejecución hipotecaria, el mayor vacío legal es el precio de reserva establecido por el banco. Por lo normal, hay una diferencia significante entre el precio de reserva y el valor de mercado actual de la propiedad. Todo lo que quiere el banco es recuperar el préstamo pendiente, por lo que establecen este precio muy bajo, dándole a los especuladores la oportunidad de aprovechar al máximo las subastas llevadas a cabo por el alguacil de la corte. En algunos casos, los especuladores se salen con la suya comprando propiedades 50 por ciento por debajo de su valor de mercado. Difícilmente queden ganancias para los propietarios de los ingresos de la subasta.

Tras una fuerte protesta contra esta práctica, el gobierno sudafricano ha propuesto algunas enmiendas a la ley que obligarán a los bancos a proporcionar un precio razonable de mercado a la propiedad. Además, no será obligatorio establecer un precio de reserva.

Cómo difiere la ejecución en Sudáfrica de los Estados Unidos

Embargo Hipotecaria US vs SudAfrica

  • Las leyes de ejecución hipotecaria son específicas según el estado en Estados Unidos, mientras que son federales en Sudáfrica. En Estados Unidos, el proceso es judicial en algunos estados y en otros es no judicial, pero en Sudáfrica todos los embargos de casas se realizan mediante una corte, convirtiéndolo en un proceso judicial.
  • Si bien usted en Estados Unidos puede vender su hogar incluso después que el proceso legal de la ejecución comienza (llamado venta corta), en Sudáfrica, la única opción es la subasta es mediante un alguacil de la corte. Lo que puede hacer en Sudáfrica es vender la propiedad antes de recibir una citación (llamado notificación de incumplimiento en Estados Unidos).
  • Las alternativas a la ejecución que son populares en Estados Unidos, como la escritura a cambio o la opción de arrendamiento, no son comunes en Sudáfrica.
  • En Sudáfrica, usted no puede salvar su hogar declarándose en bancarrota, algo que si puede hacer en Estados Unidos para evitar la ejecución hipotecaria.
  • En Estados Unidos, su banco no puede embargar si su solicitud para una modificación de préstamo está bajo consideración, pero en Sudáfrica, la corte puede enviarle una citación incluso si hay otras opciones disponibles.
  • En Estados Unidos, su prestamista solo puede embargar su casa, los otros bienes muebles no se pueden tocar, lo que no es igual en Sudáfrica, ya que las leyes de dicho país permiten que se embarguen sus bienes muebles como el automóvil y otros mobiliarios.

Conclusión

Los casos en aumento de desalojos en Sudáfrica han generado el descontento en la población. Uno de los movimientos públicos es la Western Cape Anti-Eviction Campaign (en español: Campaña Anti-Desalojos de la Provincia Occidental del Cabo), la cual intenta luchar contra los desalojos. Las personas están exigiendo que las leyes de ejecuciones sean más apacibles y que se protejan los derechos de los propietarios de la misma forma que se protegen en otros países occidentales y de Europa.

El proceso actual de ejecución tampoco es bueno para el sistema bancario del país, de hecho, algunos estudios han demostrado que los bancos recuperarían un monto mucho más alto si las casas embargadas se vendieran sobre la base de su valor de mercado, lo que también dejaría al prestatario que incumple con una deuda pendiente mucho más baja con el banco.




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